Zártkertek beépíthetőségének szabályai

A zártkert egy sajátos ingatlanügyi kategória Magyarországon, amely a település külterületéhez tartozik, de jellemzően mezőgazdasági (pl. kert, gyümölcsös, szőlő) hasznosításra szolgál. Bár a fogalmat 1994-ben hivatalosan megszüntették, a tulajdoni lapokon a mai napig használják megnevezésként. A település belterületén kívül esnek, de nem összefüggő szántóföldek, hanem kisebb parcellákból álló „hobbitelkek" vagy hétvégi házas övezetek. A zártkerti ingatlanok egy része mára már elvesztette mezőgazdasági funkcióját, gyakran lakó- vagy pihenő funkcióval rendelkeznek.

Lehet rajtuk épület (pl. gazdasági épület, hétvégi ház), de lakóházként való elismerésük és a hitelfelvétel rájuk gyakran nehézkesebb, mint a belterületi ingatlanoknál. Aki zártkertre kíván építkezni, annak nem árt, ha tisztában van vele, hogy mik is a zártkertek és milyen szabályok befolyásolják a beépíthetőséget.

Ha egy terület termőföldnek minősül, akkor a termőföldet a tulajdonosa (használója) köteles megművelni, vagy a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni. Ha a terület termőföldnek minősül, az adásvétel bonyolult és lassú: ki kell függeszteni az önkormányzatnál, és a helyi gazdáknak elővásárlási joguk van. Ha a zártkertet korábban „művelés alól kivonták”, az adásvétele egyszerűbbé válik, mert már nem vonatkoznak rá a szigorú földforgalmi szabályok. Adásvételnél érdemes ellenőrizni a Tulajdoni lapot, hogy látunk-e rajta művelési ágat (pl. kert), vagy már kivett területként szerepel.

2017. december 31-ig egyszerűsített eljárásban kérhették a zártkertként nyilvántartott ingatlan „művelés alól kivett” területként történő átvezetését. Sokan szerencsére éltek is ezzel a lehetőséggel. Akik lemaradtak, azok (5 évvel a vásárlást követően) ma is kérhetik a végleges más célú hasznosítás engedélyezését, ezt azonban alaposan meg kellett indokolni, és földvédelmi járulékot is kellett fizetni utána.

A 2025. júliusi törvénymódosítás új szabályozást hozott a zártkerti ingatlanokra vonatkozóan. Ennek érdekében mind a termőföld védelméről szóló törvény, mind pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény is módosult. Ezt követően a tulajdonos kérheti a zártkerti ingatlan művelés alól kivett területként való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, anélkül, hogy ez a termőföld más célú hasznosításának minősülne, ezért földvédelmi járulékot sem kell fizetni utána. Azonban hozzátartozik ehhez a könnyítéshez, hogy csupán azokon a településeken él a lehetőség, ahol a helyi önkormányzat rendeletben engedélyezi a művelés alóli kivonást. Ehhez a kormány egy végrehajtási rendeletet is készített, azonban a helyi rendeletet ennek alapján az önkormányzat alkotja meg. Ezáltal az átminősítés egy lehetőség, de nem minden zártkertre vonatkozik automatikusan. A jogszabály változásának köszönhetően a zártkerti ingatlanok művelési ág alól kivett területként kerülhetnek nyilvántartásba, ha azt az adott település önkormányzata rendeletben engedélyezi. A változás nemcsak felértékelheti a zártkerteket az ingatlanpiacon, hanem elősegítheti a hitelezési lehetőségeik kiszélesítését és a támogatásokhoz való hozzáférésüket is.

Mivel jogilag külterületnek minősülnek, a zártkerti ingatlanokra más szabályok vonatkoznak, mint a belterületi telkekre. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet. A kisebb telken általában legfeljebb 30 m2-es épület emelhető, míg a legalább 720 m2-es ingatlanok esetében a beépíthetőség 3% körül mozog. A zártkerti területek többsége tehát továbbra is külterület, belterületté nyilvánításuk pedig külön önkormányzati eljárást igényel.

A helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen, az általános mezőgazdasági területen és a tájgazdálkodási mezőgazdasági területen, 1500 m2-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg. A helyi építési szabályok és a TÉKA módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek beépítési lehetőségeire - különösen ha pl. a mobilház gyorsan változó jogszabályi fogalmára gondolunk! Ugyanakkor maga a TÉKA nem ad jogosultságot zártkertben lakóépület elhelyezésére, erről a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) kell rendelkeznie.

A nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló (vagy üdülő) átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamatot igényel, amelynek kulcsa a helyi önkormányzatnál van. A sikeres átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak.

A cikk az Ezermester nyomtatott lapszámában érhető el: 2025/4.